10 yılı dolduran kiracılar için yeni dönem başladı

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi’nin kira uyuşmazlıklarına ilişkin verdiği karar, uzun süreli kiracılar ve ev sahipleri açısından yeni bir tartışma başlattı. Karar, özellikle 10 yıllık uzama süresini tamamlayan kira sözleşmelerinde mülk sahibinin tahliye talebinin daha güçlü şekilde değerlendirilmesi gerektiğine işaret ediyor. Uzmanlara göre karar, kira hukukunda uzun süredir uygulanan “sebep gösterme zorunluluğu” anlayışında önemli bir değişim yaratabilir.

Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmeleri belirli sürelerle yenilenebiliyor. Ancak İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin son kararı, kira ilişkisinin ilk sözleşme süresi ve devamındaki 10 yıllık uzama döneminin tamamlanmasının ardından ev sahibinin sözleşmeyi sona erdirme hakkını daha güçlü şekilde kullanabileceğine dikkat çekiyor. Bu kapsamda, toplamda yaklaşık 11 yıllık kira ilişkisinin ardından mal sahibinin tahliye talebinde bulunabilmesi için artık konut ihtiyacı ya da yeniden inşa gibi somut gerekçeler sunmasının gerekmeyebileceği değerlendiriliyor.

EV SAHİPLERİ İÇİN GEREKÇE ŞART TARTIŞMASI

Daha önceki uygulamalarda ev sahiplerinin kiracıyı tahliye etmek istemesi halinde çoğunlukla kişisel kullanım ihtiyacı, taşınmazın yenilenmesi ya da yeniden inşa edilmesi gibi nedenleri mahkemeye sunması gerekiyordu. Yeni karar ise, uzun süreli kira ilişkilerinde mülk sahibinin sözleşmeyi sona erdirme hakkına daha fazla ağırlık verilmesi gerektiğini ortaya koyuyor. Bu durumun, özellikle yıllardır aynı evde oturan kiracılar açısından önemli sonuçlar doğurabileceği belirtiliyor.

TAHLİYE İÇİN 3 AY ÖNCEDEN BİLDİRİM ZORUNLU

Kararın uygulanabilmesi için ev sahiplerinin belirli bir hukuki süreci eksiksiz yürütmesi gerekiyor. Buna göre, tahliye hakkının kullanılabilmesi adına kira sözleşmesindeki uzama döneminin bitimine en az 3 ay kala kiracıya noter aracılığıyla yazılı ihtar gönderilmesi gerekiyor. Söz konusu bildirimin zamanında yapılmaması halinde ev sahibi tahliye hakkını ilgili dönem için kullanamıyor. Bu durumda, bir sonraki uzama döneminin beklenmesi gerekiyor.

Kararın dikkat çeken yönlerinden biri de istinaf mahkemesi aşamasında verilen hükmün kesin nitelikte değerlendirilebilmesi. Buna göre, bazı durumlarda kiracıların dosyayı Yargıtay’a taşıyarak süreci uzatma ihtimali sınırlanabiliyor. Bu durumun, tahliye süreçlerinin daha kısa sürede sonuçlanmasına yol açabileceği ifade ediliyor. 

ESKİ TARİHLİ SÖZLEŞMELER İÇİN UYARI

Uzmanlar, özellikle 2015 ve öncesinde yapılan kira sözleşmelerinin bu yeni değerlendirme çerçevesinde yeniden incelenmesi gerektiğini belirtiyor. Uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde sözleşme tarihinin büyük önem taşıdığı ifade edilirken, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin mevcut sözleşme sürelerini kontrol etmesi öneriliyor.